新冠疫情继续或多或少地扰乱着商业地产。机构组织也在演变以应对这些挑战，三个快速增长的行业代表了商业开发的未来：库房——以工业为导向的空间，如制作工作室和数据或配送中心；医药——商业生命科学楼或医疗办公室；和床位——综合业态住宅开发。
新冠疫情继续扰乱着商业地产，从居家办公、保持社交距离到供应链和通货膨胀，影响触及方方面面。随着这些挑战的出现，机构组织也在通过不断变化加以应对，我们通过三个快速增长的行业来探索商业开发的未来：库房——以工业为导向的空间，如制作工作室和数据或配送中心；医药——商业生命科学大楼或医疗办公室；以及床位——综合业态住宅开发，以及各种开发的创新设计策略。
库房：为创意和商业打造美丽的外壳
随着疫情期间对内容的需求激增和电子商务销售的繁荣，电影和音乐制作工作室以及配送和数据中心的工业空间对娱乐和科技公司来说变得更加重要。灵活、开放的仓库环境可作为一块白板，为娱乐和科技公司提供必要的空间，以制作点播电影和电视，以及完成、包装和发送线上订单。此外，仓库还提供了真实的地点和历史感，如果重新利用旧材料，仓库可以更具可持续性，并且它们还有更大的灵活性，因为与许多现代工作场所相比，仓库的立柱更少。然而，这些建筑往往与社区隔离开来。相反，它们可以成为更好的邻居，尤其是在城市环境中，并通过扩建，变得更加高效和可持续。
至关重要的是，制作工作室、执行中心和数据中心需超越思维壁垒。这样做可以通过推动合作和创新，将“库房”仓库环境转变为对租赁双方都有利的环境，并通过培养创造力、促进投资利于今世后代的当地服务，使其周围的社区受益。
至关重要的是，制作工作室、执行中心和数据中心需超越思维壁垒。
此外，随着城市存量建筑老化，电影业工作室有着独特的机会，可购买或将旧工作室改造成对公众开放的制作空间、办公室甚至社区聚会场所，并能让人们看到电影创作过程中的幕后情况。例如，将制作工作室迁往城市或更适合步行的社区，可以融进办公或住宅开发，并提供空间举办互动展览或与当地非营利组织合作。此外，向公众开放的工作室可以让人们创建和分享自己的内容。一种方法是最大限度地利用可抵达的公共空间，将制作工作室与公共通道（如滨江人行道）结合起来，同时为音乐会和集会提供开放空间。
而且，由于仓库通常位于郊区、远郊或农村地区，因此在城市为其提供空间可能是一种更可持续的选择，其特点是城市交通更加连通，不仅适于员工通勤，也适用于向这些仓库运送货物和产品的组织。此外，随着土地成本的上升和建筑用途的演变，这些“库房”空间可以垂直的方式最大限度地利用紧凑的城市场地——向上延展，而非向外扩张，并将多业态和制作工作室、执行和数据中心合并为一个整体。例如，将这些“库房”（通常为三到四层）安置在城市地区，并用办公或住宅区将其环绕，有助于缩小占地面积。在这些仓库四周可以布置不同的业态，从长期来说更具灵活性。此外，随着无人驾驶汽车在未来的广泛应用，不用的停车场可以改造或重新调整为配送中心。
医疗：推动生命科学和医疗改革
也许，健康比以往任何时候都更能推动创新，商业生命科学行业发挥着核心作用，尤其是发现延长预期寿命治疗方法的关键性。虽然医院、学术医疗中心和专科诊所等医疗建筑是这一领域的中间力量，但商业生命科学开发项目的资金和活动也在增加。
一个新兴趋势是，生命科学租户迁往顶尖大学附近的核心科学组团区，如英国牛津、伦敦和剑桥之间的“金三角”，或美国波士顿高度集中的大学区。办公空间改造的需求也很高，从专心区域到实验室空间和协作设施，让工作人员能够偶然相遇，以相互学习、集思广益和交流想法。
例如，The Works 位于生命科学技术发展迅猛的英国剑桥。该项目将一个仓库重新改造为一个独特的研究和办公环境，以供新企业团队协作、联系。其布局为一层或两层，给租户提供了他们需要扩展的空间，而一个双层高的挑高中庭则是便利和突破空间，鼓励租户集思广益和社交。同样，由伦敦玛丽女王大学主办、英国研究院资助的大学企业区为新兴的数字健康、医学技术和人工智能初创企业打造了创新空间。每个租户有专用工作区，会议室共享，还有可转换实验室和创客空间，都可随着未来空间需求的发展而增长、转变。
英国剑桥的作品代表了一种新的生命科学方法，试图促进租户之间的合作和联系，以此促进新的发现。中庭是员工社交和头脑风暴的场所，各种布局能够满足租户当前和未来潜在的使用需求。
然而，虽然生命科学租户依靠合作来促进新发现和跨学科研究，但他们通常比技术公司更为私密。他们希望协同增效，但也需要在整个工作过程中保持机密性和安全性。为了加强隐私，同时促进不同团队和组织之间的联系，开发项目可提供单独的实验室和办公空间，共享便利设施。位于美国西雅图南部的 S 项目将126万平方米的甲级实验室和办公空间整合在一个6栋楼、6+英亩的创意级组团开发中，位于公交枢纽周围，重点关注创新设计原则、人类健康和环境福祉。
商业开发也优先考虑为人类和地球打造健康的建筑。这包括让项目充斥五个关键要素——采光、视野、通风、空气质量和热舒适，而对自然的关注有助于恢复、振兴。
床位：构建互连的社区
综合业态住宅开发日益成为社区中重要的中流砥柱，承担关键的社区生命线，具有多种居住类型、办公空间、餐厅和商业零售，以及共享的便利设施和活动空间。综合性开发项目还可以帮助解决世界上最大的危机之一，即缺乏居住空间，方式是增建更多经济适用房，同时为开发商甚至科技公司提供更稳定的投资。带居住空间的综合业态开发项目有助于启动社区发展，提升活力，不仅为人们提供居住场所，而且为他们和周围社区提供繁荣发展所需的便利设施。此外，一些开发商选择改变业态，以帮助满足日益增长的住房需求，例如将办公室更新改造为住宅。随着城市乙级写字楼空置率的上升，人们纷纷转向多业态的高质量建筑，或提供与市场需求相符的便利设施，开辟了居住新空间。而且，随着城市在新冠疫情期间灵活变化，我们还可能看到疫情后延长居住模式的过渡趋势，以适应随时随地办公。
对身心健康、社区健康以及连通性的重点关注正在塑造多业态开发。这不仅包括健身中心和户外社区瑜伽，还包括医疗诊所、非营利中心、环境和治理组织的场所，甚至包括学校。举个综合业态开发项目示例，Gravity，开启了俄亥俄州哥伦布市中心以外一个新兴地区的发展。受其兼收并蓄和富有创意的社区的启发，它打造了热情友好的基础设施，包括便利设施、艺术和文化。住宅、办公、商业和社区空间将社区联系在一起，在棱角分明的建筑之间交织有独特的“口袋空间”，提供一系列便利设施：餐饮车区、户外电影放映的聚集空间、菜园，甚至还有一堵涂鸦墙。像 Gravity 这样的项目能够团结社区、为当地人和游客提供吸引人的空间、为社区内外提供重要资源，从而打造公平和包容的空间。
如同俄亥俄州哥伦布的 Gravity 这样的开发项目，通过邀请社区居民进入，并提供居民、租户和游客都可以享受的设施和资源，创造了一种公平的氛围。
此外，改善基础设施，例如延长铁路线，为多业态项目铺平了新的道路，扩大了人们无需开车就能兼顾生活和工作的半径。华盛顿州贝尔维尤的斯普利区是可持续城市发展的催化剂，是一个以公交为导向的 LEED 街区认证的多业态开发项目，融合了工作和生活空间以及步行街、独立商业和露天空间。
随着我们的城市空间不断演变，与独立项目相比，综合性项目创造了更健康、更具弹性和联系更紧密的社区。“库房、医疗和床位”涉及三个独特的领域，这些领域正在改变我们未来的城市。同时，考虑如何更好地将新的建筑类型和尺度融入城市肌理也至关重要。城市正在改变分区规范，以允许在城市地区有更大的密度、更多的业态，这些新原型的整合将极大地影响我们城市未来的运营方式。房地产开发商、城市规划师、城市设计师、建筑师和城市居民必须打破常规，将传统和非传统项目结合起来，创造新的环境。明天，下一波城市环境需要共同生活、工作、娱乐、革新和创造的机会。
